Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırlanan “sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü” 2022 Ocak ayı raporu yayınlandı. Rapora göre satış fiyatlarındaki artış hızı ile reel konut fiyatlarındaki artış hızı 2021 Aralık ayında da devam ederken, satılık konut arzı ve talebi düşüyor.
Üç büyük ilde satış fiyatı artış hızı yükseliyor
Satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranının üç büyük ilde yükseldiği görülmektedir. Satılık konut cari fiyatındaki yıllık artış oranı İstanbul’da yüzde 105,6, Ankara’da yüzde 82,1 ve İzmir’de yüzde 76,6 olmuştur. Satılık konut m2 ortalama fiyatları İstanbul'da 9.642 TL’ye, Ankara'da 4.400 TL’ye ve İzmir'de 7.567 TL’ye yükselmiştir.
Satış fiyatlarındaki artış Aralık ayında da devam ederek m2 fiyatı 6.726 TL oldu
Son aylarda satılık konut fiyatlarında görülen yüksek artış oranı, Aralık ayında yüksek bir ivme kazandı. Ülke genelinde hesaplanan satılık konut cari fiyatlarındaki (ilan fiyatı) yıllık artış oranı, geçen aya göre 32 puan artarak yüzde 91 oldu. Böylece, geçen yılın aynı döneminde 3.521 TL olan Türkiye geneli ortalama satılık konut ilan m2 fiyatı 6.726 TL’ye ulaştı. İlan satış fiyatları Aralık’ta da geçen yılın aynı ayına göre bütün büyükşehirlerde arttı. Satılık konut m2 fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü iller; Mersin (yüzde 120,7), Diyarbakır (yüzde 110,1), Aydın (yüzde 108,3), Şanlıurfa (yüzde 107,9) ve Antalya (yüzde 106,3) oldu. En düşük artış oranının hesaplandığı iller ise Ordu (yüzde 67,1), Manisa (yüzde 66,4), Erzurum (yüzde 61,4), Van (yüzde 60,3) ve Malatya (yüzde 59,4) oldu.
Reel konut fiyatlarında artış hızı geçen aya göre yükseldi
Temmuz ayındaki uzun bayram tatiline bağlı olarak düşen reel (enflasyondan arındırılmış) konut satış fiyatlarındaki artış oranı, takip eden dönemde hızlanarak yükseldi. Yıllık reel fiyat artış hızı Aralık’ta yüzde 40,4’e yükselerek ‘’sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü’’ raporlarında incelenen dönemdeki en yüksek seviyesine ulaştı.
Ülke genelindeki reel satış fiyatları, 2017 Eylül’den başlayarak uzun süre düşüş kaydettikten sonra 2019 sonbaharından itibaren yatay seyretmiş, 2020 Mayıs’tan sonra ise yükselişe geçerek önceki dönemlerdeki kayıplarını telafi etmeye başlamıştı. Raporlarda ilk kez Temmuz’da satılık konut reel fiyatlarının 2017 Eylül’deki başlangıç seviyesini yakaladığı belirtilmişti. Aralık verilerine göre satılık konut reel fiyat endeksi 2017 Eylül dönemindeki değerini yüzde 30 aştı.
Satılık konut arzı ve talebi düşüyor
Aralık ayında satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranının dört ay sonra ilk kez düştüğü görüldü. Bu gösterge geçen aya göre 0,7 puan düşerek yüzde 12,6 oldu.
Satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranındaki aylık değişimleri inceleyen detaylı analize göre hem satılık ilan sayısı (satılık konut arzı) hem de satılan konut sayısı (satılık konut talebi) geçen aya göre düştü. Satılık konut arzında geçtiğimiz iki aydaki düşüş hızlanarak devam ederken satılık konut talebi ise dört ay sonra ilk kez azaldı. Önceki aya göre, satılık ilan sayısı yüzde 7,8 (746 binden 688 bine), satılan konut sayısı ise yüzde 12,7 (99 binden 87 bine) düştü. Bu veriler canlılık endeksindeki düşüşün esas olarak satılık konut talebindeki düşüşten kaynaklandığını göstermektedir.
Satılık konut piyasası üç büyük ilde de durağanlaşıyor
Üç büyük ildeki satılan konutların, toplam satılık ilan sayısına oranı Ankara’da ve İstanbul’da düşerken İzmir’de değişmedi. Geçen aya göre satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı İstanbul'da 1,7 puan, Ankara’da ise 0,3 puan azaldı. Aralık verilerine göre bu gösterge İstanbul’da yüzde 11,2, Ankara’da yüzde 13,6, İzmir’de ise yüzde 11,5 oldu.
Üç büyük ildeki konut arzı ve talebi incelendiğinde bu illerde de geçen aya kıyasla hem konut arzının hem de konut talebinin düştüğü gözlemlendi. Satılık ilan sayısı İstanbul'da yüzde 9,2 (199 binden 181 bine), Ankara'da yüzde 7,5 (70 binden 65 bine), İzmir'de ise yüzde 8,3 (62 binden 57 bine) geriledi. Satılan konut sayısı ise bir önceki aya göre İstanbul'da yüzde 21,3 (26 binden 20 bine), Ankara'da yüzde 9,8 (9.831’den 8.869’a), İzmir'de ise yüzde 8,5 (7.143’ten 6.538’e) düştü. Satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranın İstanbul’da ve Ankara’da düşmesinin sebebi bu illerdeki konut talebindeki düşüşün yüksek olmasıdır. Öte yandan, İzmir’de konut arzı ve konut talebi birbirlerine yakın oranda düştükleri için bu gösterge İzmir’de değişmedi.
Satılık kapatılan ilan yaşı 61,7 gün oldu
Satılık konut kapatılan ilan yaşı, satılmak istenen konutların ne kadar kolay ya da zor satıldığının bir diğer ölçütüdür. Bu göstergenin artması konutların daha uzun süre ilanda kaldıklarını ve daha zor ya da yavaş satıldıklarına işaret ederken tersi durumda da konutların daha kolay ya da hızlı satıldıklarına işaret etmektedir. İlan yaşının kısalması ise piyasa canlılığının bir diğer göstergesidir.
2021 senesinde kapatılan konut ilan yaşı Mayıs’ta devam eden pandemi kısıtlamalarına bağlı olarak hızlı bir yükseliş gösterdikten sonra Haziran itibarıyla azalmaya başlamıştı. Geçtiğimiz aylarda kapanan ilan yaşında görülen azalma Kasım’da durmuş olsa da Aralık’ta devam etti. Ülke genelinde kapatılan ilan yaşı 61,7 gün oldu.
Kapatılan ilan yaşı geçen aya göre Türkiye genelinde değişmezken bazı büyükşehirlerde kapatılan ilan yaşının yükseldiği bazılarında ise düştüğü görüldü. Kapatılan ilan yaşının en çok arttığı iller: Van (12,6 gün), Eskişehir (9,5 gün), Erzurum (9,3 gün), Trabzon (3,9 gün) ve Kahramanmaraş (3,8 gün) oldu. Bu gelişme adı geçen illerde konut satışının nispeten güçleştiğine işaret etmektedir. Öte yandan, Adana (10,3 gün), İstanbul (12,9 gün), Diyarbakır (13,5 gün), Mersin (14,5 gün) ve Aydın (14,9 gün) kapatılan ilan yaşının en çok azaldığı iller oldu. Bu illerde satılık konut piyasasının ilan yaşı göstergesi itibariyle canlı olduğu görülmektedir.
