Hürriyet'in haberine göre geçen hafta İstanbul başta tüm yurtta etkili olan fırtına çatıları uçurdu, ağaçları devirdi; ölüm, yaralanma ve büyük maddi hasara neden oldu. Okurlarımdan, kopan çatı parçalarının verdiği hasarla ilgili birçok soru geldi. Önce bu soruları özetleyen İstanbul Sarıyer’den M.C.K.’nın sorusu:

“Bizim sitede bir bloğun çatısı uçtu. Üç araç hasar gördü. Bu olayda yöneticinin bir sorumluluğu var mı? Çatı sigorta edilebilir mi? ‘Yönetici sigorta yapmadı’ diye sorumlu olur mu? Sitede ortak alan yer ve tesislerimiz sigortalı olsaydı araçlardaki zararı sigorta karşılar mıydı?”

ORTAK ALAN SİGORTASI NASIL YAPTIRILIR?

Bu soru ve diğer güncel sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Özlem Kaya yanıtladı. Kaya’ya yönelttiğim sorularınız ve yanıtları bakın şöyle:

“Binalarda yalnızca deprem sigortasının yaptırılması kanunen zorunludur. Binalarda ve sitelerdeki ortak alanların sigorta ettirilmesi kat maliklerinin bu konuda genel kurulda (GK) oy çokluğuyla karar almasına bağlıdır. Böyle bir karar alınmışsa ve bütçede para varsa yönetici kat maliklerince belirlenen sigorta değeri üzerinden binayı sigortalatmakla yükümlüdür.
YÖNETİCİ NE ZAMAN SORUMLU OLUR?

Kat maliklerince karar alınmış ve sigorta primleri arsa payları oranında tahsil edilmiş ancak buna rağmen yönetici tarafından sigorta sözleşmesi yapılmamışsa ancak o zaman yöneticinin şahsi sorumluluğu doğar. GK’da herhangi bir karar alınmamışsa ve sigorta yapılması için bütçe oluşturulmamışsa, para toplanmamışsa ‘sigorta yaptırmadı’ diye yönetici sorumlu olmaz.

SİGORTA ŞİRKETİ HASARI ÖDER

Binanın çatısı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gereğince mutlak ortak alanlardan sayıldığından ‘Ortak Alan Sigorta’ poliçesi kapsamında yer alır. Eğer binada ortak alan sigortası yaptırılmış olsaydı poliçede teminat altına alınmış olmak kaydıyla fırtınanın sebep olduğu hasarın sigorta şirketince karşılanması mümkün olabilecekti.

KASKO ŞİRKETİ ZARARI MALİKLERE RÜCU EDEBİLİR

Somut olayda sitede sigorta olmadığından çatının uçması sonucu zarar gören üç adet aracın hasarı, araçların varsa kendi kasko poliçesinden karşılanacaktır. Sigorta şirketi kendi sigortalısı olan araç sahibine ödediği hasar tazminatı tutarını apartmandaki/sitedeki kat maliklerine arsa payları oranında rücu edebilir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince yapı malikleri binanın bakılmasından, onarılmasından ve korunmasından sorumludurlar. Buna uyulmaması halinde meydana gelen zararlardan kat malikleri olayın meydana gelmesinde kusuru olmasa da sorumlu olurlar.

YÖNETİCİYİ DEĞİŞTİRMEK İSTİYORUZ, NE YAPABİLİRİZ?

Soru: İstanbul’da 4 bloklu bir sitede oturuyorum. Yıllardır aynı kişiler sitedeki maliklerden topladıklarını söyledikleri sahte vekaletlerle yönetici olarak seçiliyor ve keyfi uygulamalar yapıyorlar. Malikler olarak aidatların nereye harcandığı konusunda bilgi alamıyoruz. Yöneticileri değiştirmek istiyoruz ne yapabiliriz?

Avukat Kaya: KMK’nın 34. maddesine göre yönetici/yönetim kurulu üyeleri kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu ile seçilir. Bu düzenleme kanunun emredici hükümlerindendir. Bu nedenle usulsüz vekâletlerle kanunda belirtilen nisaba uyulmadan yönetici seçimi yapılmışsa kat malikleri süreyle sınırlı olmaksızın yöneticinin seçimine ilişkin ilgili GK kararının iptali için dava açabilirler. Ancak ülkemizde yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle dava sonuçlandığında büyük olasılıkla sitede yeni genel kurullar yapılarak yeni yönetim oluşturulmuş olacağından davayı kazansanız bile bir anlamı olmayacaktır. O nedenle, burada en makul ve hızlı çözüm kat maliklerinin kendi içlerinde organize olarak genel kurula fiilen katılımın artmasını ve siteyi daha iyi yönetecek olan kişilerin yönetici olarak seçilmelerini sağlamak olmalıdır. Maliklerin üçte birinin yazılı istemi üzerine olağanüstü GK toplantısı yapılarak yönetici seçiminin yenilenmesi her zaman mümkündür.

Aidatların usulünce harcanıp harcanmadığının denetlenmesi denetçi/denetim kurulunun görevidir. Malikler de dönem sonunda yapılacak GK’da bilanço, gelir-gider hesaplarını iyi inceleyerek, toplanan paraların doğru yerlere harcanıp harcanmadığını kontrol edebilirler. Yönetici seçimine ilişkin açıklamalarımız denetçi açısından da geçerlidir.

YÖNETİCİ, KOKU YAPAN LOKANTAYI TAHLİYE ETTİREBİLİR Mİ?

Soru: Oturduğum apartmanın girişindeki dükkân lokanta olarak işletiliyor. Sabah erken saatlerden itibaren yoğun bir yemek kokusu apartmanı kaplıyor. Kapı pencere açamaz olduk. Yöneticiye şikâyette bulundum. Yönetim tarafından lokanta sahibine 1-2 kez ihtar gönderildi ama durumda bir değişiklik olmadı. Yöneticiye bu işyerini tahliye edilmesi gerektiğini söylüyorum ama kendisinin bir şey yapamayacağını söylüyor. Bu konu yöneticinin görevi değil mi dir? Kokuya sebep olan lokanta nasıl tahliye edilebilir?

Avukat Kaya: Yöneticinin görevi KMK’nın 35. maddesinde açıkça gösterilen işlerle sınırlıdır. Bunların başında kat malikleri genel kurulunda alınan kararları uygulamak ve ortak yerlerin bakım, onarım, korunması sağlamak gibi olağan yönetim işleri gelir. Komşular arasındaki ilişkiler ise KMK’nın yanında, Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukuna ilişkin hükümlerine tabidir. Buna göre malikler kendi bağımsız bölümlerini kullanırken dürüstlük kuralına uymak, ses ve koku gibi rahatsızlık verecek durumlardan kaçınmak zorundadırlar. Kat maliklerinin bu yükümlülüğü konusundaki paralel düzenlemeye KMK’nın 18. maddesinde de yer verilmiştir. Ancak, buna uyulmaması halinde dava açma konusunda yöneticiye yetki tanınmamıştır. Nitekim Yargıtay içtihatlarında da komşuluk hukukuna aykırılık halinde yönetimin değil, maliklerin dava açabileceği benimsenmektedir.

GÖREV VE YETKİ VERİLİRSE YÖNETİCİ DAVA AÇABİLİR

Kısaca GK diye nitelendirebileceğimiz Kat Malikleri Kurulu/Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda alınacak kararla bu konuda yöneticiye görev ve yetki verilirse yönetici ancak o zaman dava açabilir. Kokudan kaynaklanan rahatsızlık çekilmez bir hal almışsa kat malikleri KMK’nın 25. maddesi uyarınca dava açarak, hâkimin müdahalesini isteyebilirler. Böyle bir davada hâkim öncelikle kokuya son verilmesi için filtreleme gibi alınabilecek önlemleri belirleyerek bunların lokanta sahibince yaptırılmasına karar verir. Buna rağmen bir yıl süreyle yerine getirmemekte ısrar edilirse ilgili dükkânın kat maliklerine devredilmesi mahkemeden talep edilebilir.